2024年楼市总需求捏稳，接续筑底行情。月度呈现出前稳中低后高走势，四季度一二手房成交均出现不同进度放量，新址成交占比有小幅回升迹象。分能级来看，一线合座韧性较强，9·26新政促市集热度显贵回升，四季度新址供求环比王人增，深圳领涨；二三线复苏进度不足一线，城市间分化加重。

　　预判2025年，咱们以为，2025年世界商品住宅供应总量仍将稳中有降，合座降幅较2024或将有所放缓，新址成交壤限或将接续捏稳或稳中微降态势，从全年走势来看，上半年止跌基本不错完成，而下半年或将接续弱复苏走势。诸如杭州、上海、成都、西安、天津、深圳等十城预期率先回稳，其他城市回暖仍有待传导。

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　　01市集综述：一二房总需求微降8%，一线正增7%且深圳涨45%居首

　　从总量数据来看，2024年以来一二手总需求捏稳。据CRIC监测数据，重心30城2024年一二手房总成交面积估量达到3.7亿正常米，较2023年微降8%。不外从结构占比来看，二手房成交捏增但增幅放缓，新址稳中有降，降幅仍达24%。

　　分能级来看，一线开导进度好于二线好于三四线。据CRIC监测数据，仅4个一线城市2024年一二手房成交面积同比正增7%，11个三四线跌幅高达14%居首。细化到单城市来看，深圳涨幅高达45%居首，长沙、北京、上海等涨幅也在4%-7%不等。

　　02新增供应：四季度“以销定产”环比回正，全年累计同比仍降3成（本节有删减）

　　2022年以来地市显贵缩量加从头居供给拘谨，通常行情低迷，房企推货积极性不高，前11月累计同比降3成。从变化趋势来看，2024年四季度世界商品住宅供应较三季度稳步回落，据CRIC监测，10-11月115个重心城市新增供应2909万正常米，较三季度月均下落7%，同比降幅也达到24%，前11月累计同比降幅为30%。

　　字据30城环比数据预估百城12月数据，12月供应预期达到1726万正常米，环比微增6%，同比下落30%，从全年累计数据来看，降幅仍在30%傍边，供给接续缩量走势。

　　集结重心30城12月预估数据不丢脸出，因年末功绩冲刺影响，房企推盘积极性稳中有增，12月供应环比上升6%，四季度合座供应量较三季度稳中微增5%，不外尚不足前年同期，全年累计同比降幅为29%，合座供给拘谨效应依旧显贵。分能级来看，受“以销定产”格局影响，四季度一线环比增幅显贵高于二三线，各城市分化捏续加重，环比涨幅显贵城市主要分为以下两类：一是上海、深圳、成都、杭州等热门城市受930新政利好影响，房企推盘积极性也相应普及；二是南京、苏州、宁波、无锡、珠海等主要源于三季度基数较低，四季度阶段性放量，总体推盘界限尚不足前年同期。

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　　03新址成交：前平后扬四季度革命高、全年降幅收窄至24%，深圳市现正增32%（本节有删减）

　　2024年四季度楼市止跌企稳，新址联接多月创2023年下半年以来新高:据CRIC监测数据，115城10-11月新址成交面积冲突了5000万正常米，较三季度月均增幅高达50%，同比正增12%，前11月累计同比降幅27%，较前10月收窄4个百分点。而从变化趋势来看，呈现出“前低后高”趋势，尤其是步入四季度以来，新址联接多月创2023年下半年以来新高。

　　字据30城环比数据预估百城12月数据，12月成交预期达到2648万正常米，同环比分离增长9%和6%，四季度因计营利好效应影响，同环比王人增，而从全年累计数据来看，跌幅仍在不休收窄，累计同比降幅收窄至24%。

　　四季度成交接续节节攀升态势，据CRIC监测数据，30个监测城市四季度成交壤限为4722万正常米，环比大增63%，同比增长12%。全年累计同比降幅捏续收窄至24%。

　　分能级来看，一线市集韧性显贵好于二三线城市，四季度同环比分离增长44%和77%，累计同比降幅收窄至10%。深圳进展可圈可点，四季度受新政利好效应影响，新址成交同环比倍增，全年终了正增长，是30城中独一全年同比转正城市。

　　深广二三线城市在四季度均迎来稳步复苏行情，同环比王人增，少数城市诸如武汉、杭州、西安、长沙、长春、珠海成交壤限尚未复苏至2023年同期水平。值多礼贴的是，8城全年累计同比降幅已收窄至2成以内，天津购买力捏续开导，合座成交呈现低位回升；而重庆、昆明、厦门、福州、佛山、常州、嘉兴等深广城市面前成交壤限基本已接近底部，跌无可跌。

　　04二手成交：成交逐月走高四季度历史新高，全年面积同比增6%、京沪深杭等涨20%以上

　　2024年四季度，35个重心监测城市二手住宅累计成交面积估量为6669万正常米，环比上升23%，同比增长28%，全年二手住宅累计成交22615万正常米，同比正增6%。纵不雅全年月度变化，合座呈现出波动上行趋势，聚焦四季度，10-12月节节攀升，12月单月成交量高达2411万正常米，达到了四年来的月度次高水平（最高点为2023年3月2575万正常米），四季度总体创历史季度新高。

　　分能级来看，一线好于二线好于三四线，一线是930新政径直纳益者，四季度同环比大增5成傍边，沪深涨幅显贵，深圳同比倍增；二线城市中成都、杭州、长沙、合肥、厦门等四季度都出现显贵的“翘尾”行情，前期齐集的刚需刚改购房需求捏续开释，少数弱二线诸如郑州、长春等四季度成交不升反降，全年二手成交壤限同比负增长，接续惨淡行情。

　　05高端住宅：总价3000万元以上成交套数同比大增，上海仍是高端需求汇注开释首选

　　2024年高端住宅市集相对坚挺，尤其是3000万元以上顶豪市集同比大增，新址优于二手：据CRIC监测数据，30个重心城市一二手3000万以上高端住宅2024年分离成交4154套和1255套，同比分离增长57%和6%，新址增幅显贵高于二手房。其中新址呈现出“越贵越买”特征，亿元豪宅同比倍增141%，涨幅显贵高于5000万元-1亿元89%涨幅和3000-5000万元50%涨幅。二手亿元豪宅不增反降，主要源于顶豪客户更追求家具品性普及，二手次新址难以豪恣其中枢诉求。

　　无论是新址照旧二手房，上海仍是高改需求集聚地：据CRIC监测数据，2024年上海总价3000万以上新址成交2530套，占比62%；二手成交529套，占比43%。

　　06房价：70城一二手房价捏跌但跌幅收窄，上海西安等新址涨幅居前（本节有删减）

　　从国度统计局公布的70个大中城市房价变动情况来看，2024年四季度70城新建商品住宅和二手住宅价钱指数降幅有收窄趋势，上升城市个数上升。

　　从CRIC监测的2024年前11月重心城市新建商品住宅成交统计均价看，一线及东部城市房价仍遥遥 最初，泉州、廊坊、拉萨等涨幅排行靠前的主如果受供给结构影响。

　　从足够量来看，一线及东部城市房价仍遥遥 最初。上海、深圳、北京位列房价足够量TOP3，不外除上国外，深圳、北京受结构性要素影响，同比降幅分离达6%和9%，广州、东莞、厦门、义乌、杭州位列第二梯队，房价在3-4万元/正常米区间内，绍兴、南京置身TOP10，房价在2.5万元/正常米以上，和三季度比较，三亚跌出TOP10序列，南京补位。

　　变动情况来看，涨幅排行靠前的主如果受供给结构优化影响，涨幅排行前三位的城市分离是上海、三亚和义乌，主要原因是新增楼盘趋向中枢区中高端改善化，加之高端需求相对茂盛，结构性拉升房价水平。典型如上海，高改豪宅名目加快入市，前11月单价15万元/正常米以上房源供应套数高达3062套，较2023年同期237套翻倍增长。

　　与此同期，东南沿海三四线加快回调，厦门、芜湖、惠州、扬州、盐城、佛山、漳州等房企以价换量营销策略下，房价跌幅均在10%以上，值多礼贴确当属厦门，因投资落潮，房价短缺支捏，前11月成交均价回调21%，跌幅较为显贵。

　　07新址库存：四季度末百城狭义库存降至4.89亿平，一二线消化周期仍防守22个月（本节有删减）

　　2024年三季度，收成于供给节制和成交改善，狭义库存接续波动下行走势。据CRIC监测数据，2024年11月末百城商品住宅库存量仅为4.89亿正常米，同环比分离下落5%和1%。咱们以成交12个月均值测算百城去化周期，四季度合座去化周期有增转降，11月末百城去化周期达26.7个月，环比降2%，同比上升26%。不同能级城市均保捏环比回落，同比增幅收窄态势，二三线城市去化周期均不足22个月，风险基本可控。

　　具体来看，一线城市仅上海库存仍处低位，去化周期仅为14个月，现在因前期中枢区优质供应滥用殆尽，近远郊库存捏续积压，合座去化周期同比前年依旧增长59%。北京、广州、深圳11月末去化周期均在20个月以上，值多礼贴确当属深圳，受930新政利好效应成交稳步改善，当赶赴化周期较前年同期稳中有降，降幅达19%。

　　二线城市中，仅哈尔滨、大连、呼和浩特、沈阳等消化周期卓著36个月，与之相对应的是，杭州消化周期不足10个月，近乎莫得短期去化风险。从变化情况来看，同比涨多跌少，涨幅卓著3成的城市主要分为以下两类：一类为合肥、长沙、武汉等短期市集转冷城市，还有一类为哈尔滨、呼和浩特、南宁、南昌、长春等弱二线城市。大连、厦门、昆明、兰州等供需两淡，仍处于去库存阶段，去化周期稳中有降。

　　三四线城市合座库存时局较为严峻，半数城市库存消化周期卓著36个月。除了东营、宝鸡、阜新等内陆城市除外，还有珠海、汕头、北海、昆山等前期热度较高类城市，伴跟着投资需求落潮，这些前期解析炒作、需求透支的城市也濒临去化难问题，即便打折促销也难拉动销量。

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　　08供应：地市缩量+开工放缓加重供给拘谨，中枢一二线以销定产加快补货（略）

　　09成交：2025年上半年有望止跌基本完成，全年景交总量接续筑底微跌

　　预判2025年，咱们以为，新址成交壤限将接续筑下面行、二手房成交小幅正增，合座住房成交壤限微跌5%傍边。从全年走势看，上半年止跌有望基本完成，下半年将接续弱复苏开动回稳。预判市集筑底主要看三大见地是否止跌回稳：一是一二手房销售，在9·26新政刺激之下，2024年四季度无论是新址照旧二手房成交均迎来年内高点，而2025年一季度恰逢春节淡季，成交预期回落，不外同比仍有望上升4成；二是一二手房价，2024年新址房价合座防守高位波动态势，二手房接续“以价换量”，不外四季度部分城市次新址名目有止跌企稳征兆，预判2025年上半年，中枢70城约有半数城市房价预期止跌。三是房地产开导投资额累计同比降幅仍是联接一年捏稳10%，预判2025年一二季度房地产开导投资累计同比增速捏平。分能级来看，一线城市成交热度接续，合座成交面积稳中微降。二线城市成交壤限捏稳，强弱城市间轮动复苏。三四线城市成交壤限将接续筑底行情，阅历了这两年的调换，深广城市已下挫至成交底部，降无可降，诸如义乌、金华等内需型强三线城市尚能防守市集热度，楼市成交壤限有望较2024年稳步回升。此外，值多礼贴的是，二手韧性强于新址的态势还将接续但份额讲缓缓倾向新址上升，刚需客群的分流作用仍将存在，尤其是针对天津、郑州、重庆等以刚需客群主导的城市，二手以价换量捏续分流新址客户。但对改善和高端客群，新址家具内卷升级通常价钱随行就市，性价比凸起而招引客户回流新址，部分刚需家具为了互异竞争同样“超配”豪宅装标、标准、干事等也缓缓变为“标配”，进一步普及了家具的性价比，从而也会引流部分刚需再行磋议购买新址。10

　　城市：杭沪蓉镐津深等10城有望率先止跌回稳，其他城市仍有待传导（本节有删减）

　　2024年计谋密集出台之下各地市集进展“温差”显贵，事实上，城市市集能否止跌企稳主要离不开经济、东谈主口等各种基本面进展，咱们按照界限、价钱、库存、去化、二手、转动、投资、盈利等多个维度测算了预期回稳的10个城市，列表如下：

　　杭州、上海、成都、西安属于第一梯队，短期内市集热门恒热，三季度濒临降温趋势，好在计谋“托举”使得市集短期尚能保温；天津、深圳等为第二梯队，阅历了前期深度调换，新址名目来访、认购，二手房成交量等短期内都出现激增情景，预期市集仍在捏续开导；合肥、北京、广州、长沙等主如果基于低库存近况，只好销售好转，市集便能赶紧还原，后劲较大。

　　而余下深广二三线城市短期内仍处于库存高企，去化冷静的调换期qvod_av，市集开导仍有待这十个中枢城市的热度传导。